不動産業での開業について～必要資格、開業資金の目安、調達先など～

不動産業で開業したい方は、必須となる免許や資格、開業までの流れなど、事前に知っておかなくてはいけないことがたくさんあります。

今回は、不動産で開業する際に必要な基礎知識をご紹介します。

「不動産賃貸業」「不動産仲介業」

不動産業で起業する場合には、主に不動産賃貸業で起業する方法と不動産仲介業として起業する方法の2つがあります。

不動産賃貸業は、自分が購入した不動産物件を貸すビジネスモデルのため、他の人に貸し出せる物件さえ持っていれば資格がなくても運営できます。不動産物件を貸す際の最低限のルールを知っておく必要はありますが、専門の資格を有していない人でも開業することができます。

しかし、不動産仲介業の場合には宅地建物取引士の資格が必要です。宅地建物取引士の資格は国家資格であり、大体15％前後程度の合格率です。受ければ合格というような、誰でも簡単に取得できる資格ではありません。

尚、不動産仲介業を始める際に自分がこの資格を取得する方法のほかに、宅地建物取引士の資格を持っている人を雇って、その人を事務所の宅地建物取引主任者とすれば開業できます。ただし自分自身が宅地建物取引士の資格を持っていない場合には業務に必要な基礎知識がわからないことと、宅地建物取引士の資格を持っている社員が辞めてしまった場合は事業ができなくなってしまうため、実質的には自分自身が資格取得しておいた方が無難です。

不動産賃貸業で起業するまでのステップ

不動産賃貸業は資格の取得や事務所の設置が不要のため、事業を開業する届出を行えば開業が可能です。

個人事業主としてスタートする場合と、法人としてスタートす場る合の2種類があります。個人事業主として不動産賃貸業を開業する場合、まずは事業所がある住所を管轄している税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」と、青色申告で控除を受けるための「青色申告承認申請書」の2種類を提出しましょう。この時点で、個人事業としてのビジネスをスタートできます。

法人で不動産賃貸業を開業する場合は、個人事業主の場合よりも手間とお金がかかります。法人を設立する場合には、会社運営のルールを定めた「定款（ていかん）」という書類を作成する必要があります。さらに会社の印鑑や事業用口座の用意、資本金の振り込みなどの手続きが必要です。法務局で会社設立の登記をし、内容が受理されればビジネスを始められます。起業後は、賃貸できる物件の仕入れや、入居者の募集などの実際の賃貸業がスタートするという流れです。

不動産仲介業で起業するまでのステップ

不動産仲介業で起業する場合には、不動産賃貸業と違って宅地建物取引士の資格取得や、事務所の設置などが必要になります。

宅地建物取引業免許の申請は、本店所在地の都道府県庁を通じて行ないます。2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣免許を、1つの都道府県内に事務所を設置する場合には都道府県知事免許を申請します。また、宅地建物取引業を開業するには、従業員5人に対して1人以上の専任の宅地建物取引士が必要です。

宅地建物取引業の免許が交付された後、事業を開始するためには、営業保証金を供託します、または、宅地建物取引業保証協会に弁済業務保証金分担金を納入することが必要です（この場合、宅地建物取引業保証協会に加入する必要がある。同協会に指定されている団体には、全国宅地建物取引業保証協会、不動産保証協会がある）。

申請から免許の交付までは2週間から最長で1か月ほどかかることに注意してください。個人事業主、法人のどちらでも開業可能で、法人の場合は不動産賃貸業と同じ手順で、定款の作成や登記登録などを行う形となります。

不動産関係の資格

上記でお知らせした以外にも、不動産関係の資格には、マンション管理士や不動産鑑定士、土地家屋調査士などの資格があります。マンション管理士は、不動産管理業で開業する際に持っていた方がよい資格です。マンションの管理費を収入として得る場合には、マンション管理士の資格が求められます。不動産鑑定士は、土地や建物の値段がいくらかを判定する資格です。また不動産を所有する際には登記が必要になりますが、この作業を所有者の代理人として行うことができる土地家屋調査士という資格もあります。ただしこれらの資格については、今回ご紹介する不動産賃貸業や不動産仲介業で起業する際に絶対に必要なものではありません。

不動産開業のための事務所

先ほど申し上げたとおり、不動産の開業をするためには事務所が必要です。小さな規模であれば、自宅が事務所でも問題ありませんが、信用面でも事務所があった方が良いでしょう。その場合、当面は自宅を事務所として、規模が大きくなったら借りるという方法もあります。

新規で事務所を借りる場合

事務所を新たに借りる場合は、その地域で需要があるか、競合がいないかなどの事前調査が重要です。いくつか事務所の候補を挙げ、吟味しましょう。なお、申請から許可が下りるまでの時間について注意が必要です。申請完了には少なくとも1ヶ月程度はかかり、その間は営業ができません。開業後すぐに仕事を得られるとは限りませんので、不動産業の開業から数カ月分の事務所維持費は確保しておきましょう。

自宅を事務所にする場合

自宅で開業を検討している方は、「物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていること」を意識してください。一戸建てを事務所として使用する場合は、以下の点がポイントになります。

• 事務所専用の出入り口があること
• 壁で間仕切りされたスペースがあること（プライベートと分離されていること）
• 接客用の机、椅子など事務所の形態を整えていること

不動産保証協会に加入する

不動産保証協会とは、国土交通大臣指定の宅地建物取引業保証協会です。不動産業を開業する場合、営業保証金として1000万円を納める必要があります（本店だけの場合）。しかし、不動産保証協会に入会して、入会金20万円と保証金60万円を支払うと、1000万円の営業保証金が免除されます。この保証金というのは、トラブルがあった際に支払うお金です。

宅建協会に加入する

宅建協会は、消費者・会員業者・不動産業界全体をサポートすることを目的として設立された協会です。宅建協会に加入すると、レインズという全国の不動産情報を交換するシステムを利用できるようになり、他の不動産屋とほぼ同じ物件を扱えるようになります。宅建協会への加入は必ずしも必要ではありませんが、物件の仲介売買を行う際には加入が必須となります。入会金は、60万円です。

不動産事業の広告宣伝

不動産屋の開業を認知してもらうためにも、最低限の広告や宣伝は必須です。ここではWebサイトやSNSを使った広告宣伝についてご紹介します。

Webサイトもしくはブログ

問い合わせの窓口となるWebサイトを用意しましょう。最近ではWebサイトを無料で作成できるサービスも数多くあるため、まずは無料で作って運営してみて、その後プロにお願いするのがおすすめです。

SNSの活用

もし可能でしたら、事業専用のFacebookページやTwitterアカウント、Instagramアカウントを開設しましょう。ブログの記事の告知や、業務内容の告知などに活用します。気軽に情報が発信できる点が魅力です。

不動産業は個人事業・法人、どちらがいい？

不動産屋として開業するためには、個人事業主・法人どちらでも免許を取得し営業することができます。ただし、法人として資格を得るためには、開業申請の前に会社を設立する必要があるため注意が必要です。会社設立を行う場合は、最低でも1週間弱の期間がかかります。会社設立後に免許取得となると、トータルで開業完了まで2ヶ月近くかかることもあります。

不動産の開業資金の目安と調達先

不動産業を開設するために必要な資金についてご紹介します。不動産屋の開業を、法人として行う場合は、およそ1000万円の資金が必要と言われています。個人事業主として開業し、自宅を事務所にするなど節約しても、800万円は用意しておきたいところです。調達先としては主に以下があります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫とは、2008年10月1日に、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫、国際協力銀行の4つの金融機関が統合して発足した100％政府出資の政策金融機関です。全国に支店網があり、固定金利での融資や、長期の返済が可能など、民間の金融機関より有利な融資制度が多く、設立間もない法人やこれから事業を始めようとする人であっても、融資を受けやすいのが特徴です。

一般的な中小企業に関係する事業は、国民生活事業になり、国民生活事業は事業資金の融資がメイン業務で、融資先数は88万先にのぼり、1先あたりの平均融資残高は698万円と小口融資が主体です。融資先の約9割が従業者9人以下であり、約半数が個人企業です。サラリーマンには馴染みではないですが、理由として、銀行のように口座はなく、貸付のみだからになります。

創業者向け融資制度である「新創業融資制度」や認定支援機関の助言があれば無担保・無保証、金利が安価になる「中小企業経営力強化資金」という融資制度がお勧めです。

信用保証付の融資

「信用保証協会」という公的機関に保証人になってもらい、民間の金融機関から融資を受ける制度です。貸倒のリスクを信用保証協会が背負うので、実績のない創業者が民間金融機関から融資を受けることが可能となります。万が一返済が不可能になった場合は、信用保証協会が代わりに金融機関に返済し、その後債務者は、信用保証協会に借入金を返済することになります。信用保証協会は全国各地にあり、地域ごとに創業者向けの融資制度を設けています。また独自の融資制度を設けている自治体も多くあります。

手続きの手順としては、信用保証協会に保証の承諾を受け、金融機関から実際の融資を受けるという流れになります。また各自治体の制度を利用する場合は、自治体の窓口を経由することになります。

親族、友人・知人からの借入

親族・知人から借入をする際には、その人の好意でお金を借りることになります。先々トラブルにならないようにしっかりとした取り決めをおこなっておくことが重要です。いくら近い間柄とは言え、お金を貸す側の心理としては複雑なものです。また、後々トラブルになりやすい資金調達法でもあるため、甘えてしまわないよう入念な説明と借用書などを交わすなど、お互いが納得のいく取り決めをしっかりとしておきましょう。

その他注意点として、金額によっては贈与税を納めなくてはならないので、実施する場合は、贈与とみなされないよう書面（金銭消費貸借契約書など）を作成したほうが良いでしょう。また、利息など契約内容も明確にし、返済は銀行口座を通じたり、領収書をもらうなどして、証拠を残したほうが良いでしょう。

まとめ

不動産業は家賃収入が得られれば継続的に収益が入りますが、必ずしもうまくいくとは限りません。きちんと運営するためには、正しい知識をもとにリスクを最小限に抑えた行動が必要になります。